¿El acta de conciliación reemplaza la escritura pública o garantiza la inscripción en SUNARP?

Cada documento cumple una función distinta

El contrato contiene el acto jurídico previo. El acta de conciliación documenta el acuerdo sobre su formalización. La escritura pública es el instrumento protocolar extendido ante notario, y el parte notarial es el título que normalmente se presenta para la inscripción de una compraventa inmobiliaria.

Por ello, aunque el acta tenga mérito ejecutivo, no debe presentarse como si fuera la escritura ni como una inscripción registral. Su función es hacer exigible la obligación pactada cuando está redactada de manera cierta, expresa y exigible.

• Contrato: acto previo y obligaciones originales.
• Acta: compromiso conciliatorio de completar la formalidad.
• Escritura: instrumento público autorizado por notario.
• Inscripción: resultado de la presentación y calificación registral.

El notario realiza su propio control

La escritura contiene la declaración de voluntad de los otorgantes y debe cumplir la legislación notarial. El notario verifica identidad, capacidad, representación, legalidad y documentación conforme a sus competencias; el centro de conciliación no puede sustituir ese control.

Si una persona no comparece o falta un documento esencial, el acta no permite al centro extender la escritura. Debe evaluarse la ejecución del acuerdo o la vía judicial que corresponda.

SUNARP puede observar o denegar el título

Para inscribir una compraventa, SUNARP señala la presentación del parte notarial y la solicitud respectiva. El registrador revisa titularidad, facultades, descripción del predio, cargas, tracto y compatibilidad con los asientos existentes.

Una escritura correctamente otorgada no elimina automáticamente defectos de antecedentes ni derechos de terceros. La conciliación debe evitar prometer una inscripción segura y prever quién subsanará observaciones relacionadas con obligaciones disponibles.