Resumen de la publicación
¿Para qué sirve esta conciliación?
Permite que las partes acuerden completar la formalidad de escritura pública respecto de un acto que pueda formalizarse válidamente. El acuerdo debe identificar el contrato, la notaría o forma de elección, los documentos, gastos, comparecientes y plazo. La conciliación no sustituye al notario ni a SUNARP.
Formalización
La escritura pública documenta y formaliza un acto jurídico previo
El artículo 1412 del Código Civil permite que las partes se compelan recíprocamente a completar la escritura pública u otra formalidad cuando esta resulte exigible por ley o convenio y no constituya una forma solemne prescrita bajo sanción de nulidad.
Debe existir un contrato o negocio identificable cuya formalización se solicita.
Puede provenir de la ley, del propio contrato o de un nuevo acuerdo válido.
La pretensión debe recaer sobre derechos que las partes puedan disponer legalmente.
El acto debe reunir las condiciones necesarias para ser elevado a escritura pública.
Documentos distintos
Contrato, acta, escritura e inscripción cumplen funciones diferentes
Confundir estos documentos genera expectativas incorrectas. La conciliación organiza el cumplimiento voluntario; el notario extiende el instrumento público; SUNARP califica el título presentado para decidir su inscripción.
Contrato
Contiene el acto o las obligaciones que las partes desean formalizar.
Acta conciliatoria
Recoge el compromiso cierto, expreso y exigible de completar la formalidad.
Escritura pública
Es el instrumento público protocolar extendido ante notario conforme a la legislación notarial.
Inscripción registral
Resulta de la presentación y calificación del título por el registrador competente.
Caso frecuente
En la compraventa, el vendedor debe perfeccionar la transferencia
El artículo 1549 del Código Civil establece como obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de propiedad. Cuando existe minuta o contrato privado y una parte no coopera con la escritura, la conciliación puede buscar un acuerdo para completar esa obligación.
Bien identificado. Ubicación, área, partida registral, porcentaje o características suficientes.
Precio y pagos. Monto acordado, cancelaciones efectuadas, saldo y forma de acreditación.
Comparecientes. Personas que celebraron el acto, titulares registrales y representantes cuando correspondan.
Documentos. Minuta, anexos, recibos, partidas y demás antecedentes vinculados.
Esta página no presume que todo contrato privado transfiere válidamente la propiedad. La conclusión depende del acto, el bien, la capacidad, las facultades y la legislación aplicable.
Control de legalidad
No puede formalizarse válidamente un negocio manifiestamente inválido
La escritura pública no sana automáticamente un acto nulo. El IX Pleno Casatorio Civil destaca que, incluso en el proceso judicial de otorgamiento, debe examinarse la nulidad manifiesta del negocio que se pretende formalizar. En conciliación, el abogado del centro también debe controlar la legalidad del acuerdo.
Debe comprobarse que quienes celebraron y formalizarán el acto podían obligarse.
Los poderes deben comprender el acto y las facultades necesarias para conciliar y formalizar.
El bien o derecho debe ser jurídicamente posible y estar suficientemente determinado.
El acuerdo no puede encubrir fraude, simulación, disposición prohibida o afectación de terceros.
Acuerdo completo
La obligación de firmar debe quedar descrita con precisión
El acta debe permitir saber quién comparecerá, ante qué notaría o cómo se elegirá, qué documentos entregará cada parte y cuándo se suscribirá la escritura. Una obligación genérica de “regularizar los papeles” no ofrece suficiente certeza.
Acto a formalizar. Identificar contrato, fecha, partes, bien y cláusulas relevantes.
Notaría. Señalar una notaría o un mecanismo objetivo para escogerla.
Plazo y coordinación. Fecha límite, citación, lugar y medio de comunicación verificable.
Documentación y gastos. Definir quién entrega cada documento y quién asume los conceptos pactables.
Si existe saldo de precio u otra prestación simultánea, el acuerdo debe coordinar ambas obligaciones para evitar que una parte quede obligada sin saber cuándo o cómo cumplirá la otra.
Preparación
Requisitos para iniciar
Los anexos deben permitir verificar el acto previo, la identidad de los intervinientes y la posibilidad jurídica de formalizarlo. La lista se adapta al tipo de contrato.
- 01
Solicitud completa y firmada
Debe identificar el acto, explicar por qué falta la escritura y formular con claridad la obligación solicitada.
- 02
Documento oficial de identidad
Copia simple del DNI, carné de extranjería o pasaporte de quien solicita.
- 03
Contrato, minuta o documento previo
Copia completa y legible del instrumento que contiene el acto cuya formalización se pretende.
- 04
Anexos y modificaciones
Adendas, aclaraciones, planos, inventarios u otros documentos que integren o modifiquen el contrato.
- 05
Sustento de los pagos
Recibos, depósitos, transferencias o constancias relacionados con el precio, cuando corresponda.
- 06
Partida registral o información del bien
Documento actualizado que permita revisar titularidad, descripción, cargas y antecedentes, si el acto es registrable.
- 07
Documentos de representación
Vigencia de poder y facultades suficientes cuando participa una persona jurídica o un apoderado.
- 08
Comunicaciones anteriores
Cartas notariales, correos, mensajes o coordinaciones sobre la formalización, si existen.
- 09
Datos de la persona invitada
Nombres o razón social, documento o RUC, domicilio real, referencias y medios de contacto disponibles.
- 10
Documentación especial condicionada
Sucesión, estado civil, intervención conyugal, autorizaciones, tributos o documentos notariales y municipales, solo cuando sean aplicables.
Etapa registral
La inscripción depende de la calificación de SUNARP
Para una compraventa inscrita en el Registro de Predios, SUNARP informa que se presenta el parte notarial de la escritura pública y la solicitud correspondiente. El registrador verifica el título y puede exigir documentos adicionales según el acto y sus antecedentes.
Titularidad
Debe revisarse si quien transfiere aparece con derecho suficiente en la partida.
Descripción del bien
Los datos del contrato deben guardar correspondencia con la información registral.
Cargas y asientos
Hipotecas, embargos, demandas u otros asientos pueden afectar el resultado o requerir tratamiento específico.
Presentación notarial
El parte se presenta conforme a las reglas vigentes de intermediación y procedimiento registral.
Calificación individual
Algunos casos necesitan documentos o vías adicionales
La muerte de una parte, la intervención de herederos, una persona jurídica, la sociedad conyugal, la falta de tracto registral o la existencia de varios titulares pueden cambiar quién debe comparecer y qué debe acreditarse.
Debe comprobarse quiénes sucedieron a la persona fallecida y si pueden intervenir en el acto pendiente.
La formalización no puede exceder las facultades o cuotas de quienes celebraron el negocio.
Se revisan existencia, vigencia y facultades del representante para el acto específico.
Debe evaluarse la intervención requerida según el régimen patrimonial y los antecedentes.
Estas circunstancias no se resuelven con una lista estándar. El centro debe revisar los documentos antes de admitir o redactar el acuerdo.
Efecto del acta
Un compromiso claro puede ejecutarse si posteriormente se incumple
El artículo 18 de la Ley de Conciliación reconoce como título ejecutivo el acta que contiene obligaciones ciertas, expresas y exigibles. Por eso el compromiso de otorgar la escritura debe establecer condiciones objetivas de cumplimiento.
Obligado. Persona que debe comparecer, entregar documentos o firmar.
Prestación. Acto concreto de formalización que se compromete a realizar.
Exigibilidad. Fecha, condición y coordinación que permiten establecer el incumplimiento.
Reciprocidad. Prestación que debe cumplir simultáneamente la otra parte, si corresponde.
Procedimiento y resultado
¿Qué ocurre durante la conciliación?
- 01
Calificación documental
El centro revisa el contrato, la pretensión, los intervinientes, la disponibilidad y los posibles obstáculos legales.
- 02
Invitación y audiencia
Las partes evalúan voluntariamente cómo completar la formalidad y las prestaciones relacionadas.
- 03
Acuerdo
Se establecen comparecencia, documentos, plazo, coordinación, gastos pactables y obligaciones recíprocas.
- 04
Sin acuerdo
El acta no formaliza el contrato. La persona interesada puede evaluar el proceso judicial de otorgamiento u otra vía aplicable.
