¿Puede ejercerse el derecho de retracto mediante una conciliación extrajudicial?

El retracto es un derecho legal sometido a calificación judicial

El artículo 1592 del Código Civil define el retracto como el derecho que la ley concede a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones de la compraventa. No nace simplemente de que una persona manifieste interés en adquirir el bien.

El Tribunal Constitucional, al revisar el Expediente N.° 00743-2023-PA/TC, recogió el criterio judicial conforme al cual el retracto debía ejercitarse judicialmente para establecer su validez y legitimidad, y examinó las consecuencias de un retracto promovido extraprocesalmente.

• Debe existir una transferencia comprendida por la regulación legal.
• La persona debe encajar en alguno de los supuestos legales de legitimidad.
• Debe respetarse el plazo de caducidad.
• Deben cumplirse los requisitos de reembolso, depósito o garantía aplicables.

El centro no ejerce función jurisdiccional

El artículo 4 de la Ley N.° 26872 establece que la conciliación no constituye acto jurisdiccional. Por ello, el conciliador no puede decidir si el solicitante es copropietario con derecho a retraer, si el conocimiento de la venta ocurrió en determinada fecha o si se produjo la caducidad.

La denominación que se coloque en una solicitud o en un acta no transforma una negociación privada en retracto legal. Tampoco permite cancelar la adquisición del comprador ni inscribir automáticamente a otra persona.

Solo pueden evaluarse negocios patrimoniales distintos y realmente disponibles

Las partes podrían examinar una nueva transferencia voluntaria, restituciones económicas u otras obligaciones patrimoniales lícitas. Ese acuerdo tendría naturaleza propia, requeriría la participación de todos los titulares afectados y debería cumplir las formalidades notariales, tributarias y registrales correspondientes.

No debe utilizarse una conciliación para encubrir una declaración extrajudicial de retracto ni para incorporar una renuncia contraria al carácter irrenunciable previsto por el artículo 1595 del Código Civil.